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　　十五年北京房地产市场研究与实操经验，累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验。专注于房产投资与置换升级，帮助在京打拼的人买一套优质好房，搭上这座城市经济增长的红利，得到确定的回报。

　　Q:提问:京总好！向您介绍一下我家的情况： 一、房产：1.丰台区怡海花园富泽园西南方向两居室120平左右，目前值500；2.房山长阳万科半岛纯南向两居86平左右，目前值300；3.阜成路有一家属院楼梯房三居室，是长辈的价值1000，和兄弟平分这套房子或钱。 二、家庭：我和爱人住在房山，在西城上班，我地铁爱人开车，孩子刚出生，不考虑学区 三、请教您：1.怡海花园和长阳半岛流通性和保值性如何？

　　继续持有还是及时换成流通性和保值性更高的？ 换的话可以接受的区域是大兴、房山、海淀，请您推荐靠谱的小区～最好是三居室，方便父母一直住照顾孩子 2.阜成路的家属院是否值得拥有？如果值得拥有，我需要拿出500现金给兄弟，目前存款没多少（股市里），如果争取家属院得卖一处房子。如果不值得拥有，我拿着500和现有两套住房怎么改善居住品质？不知道我表达清楚没有，请您指点迷津！

　　A:回答:您好，尽快去阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，北京的房子大概可以分为三类，第一类是可以作为长期来持有，周期可以10年往上，也就是说10年内无论市场怎样发展，这类房的保值性及成长性包括抗跌性都比大部分楼盘更突出，第二类是过渡性，保值性尚可，这种的特征是跌也不会跌太多，但上限及跃升的效率都很低，第三类是完全只有居住属性，或者说唯一的金融属性是可以变现，不但不具备上涨条件，还会出现持续的下跌，怡海花园和长阳半岛应该说属于第二类和第三类中间的，丰台科技园次新盘太多了，次新盘没有上涨预期很难拉动怡海花园这种项目，

　　居住条件非常优秀的次新盘和非次新价格保持在30%-40%的空间，次新盘有上涨预期一旦兑现，非次新会容易跟进。长阳的板块位置不错，但价格中短期难以支撑，说的直接一点长阳的价格走势是要看丰台的发展的，回龙观过去的行情为啥一直很好，第一是距离海淀太近了，第二是海淀的房价涨的太快了，而海淀大部分的产业全都集中在最北部，也就是紧贴着昌平，回龙观作为昌平最靠南的商圈，自然就能接住海淀的外溢买家，但长阳并不具备这种条件。 关于置换的方向按照你房价的折现800，

　　应该通过杠杆提高预算去拿第一类，资金仓位都要集中起来，否则800的这个折现不能最大化利用，也就是要把大兴房山淘汰掉，目标放在海淀和西城，比如西城的常青藤嘉园、格调、信和，海淀的乐府江南、兰德华庭都是比较适合你的项目，这两个板块如果因预算或者距离的原因不得已放弃，还可以围绕丽泽板块布局，这两个方向都可。至于阜成路家属院这套，通过现金获得100%份额，最终还是要置换成第一类，直接获取现金和获得全部份额再变现效率和成本都不一样，祝顺利！

　　Q:提问:京总您好，请教一个买房问题。 本人户口在昌平北七家，孩子今年上小学，想去清河的海淀实验二小或者清华附小。 年前已将北七家的两居卖出，目前资金大概350，家庭年收入40多，计划贷款300多，此前基本锁定了金隅美和园或者清上园的小两居。但近期经历一些事情后，可能更倾向于保守操作：买个一居只为孩子上学，预算控制到 400以下，将其租出并租入一套两居自住，这样贷款少一些，手里相对来说可以留一点 儿现金。如果后期楼市和经济回暖，再卖掉一居换成两居。 想法发生变化的主要原因如下: 1、本人工作今年到了合同年，不确定能否顺利续签，因此家庭收入存在一些不稳定性 。担心持续时间太久，房价继续大幅下跌。 请京总给出合理的意见与建议，应采取激进方案，还是保守方案？谢谢。

　　A:回答:您好，关于杠杆的高低选择：参考星球精华栏会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用，首先现在的市场并不像过去一旦有行情所有的区域，新的啊旧的啊都会大面积上涨，这种行情以后可能不会再有了，至少在中短期不会出现，而高杠杆投资的核心在于扩大持仓面积，将来兑现时可以获得更高的利润，50平米与100平米的效率是不一样的，所以现在高杠杆首要考虑的是产品类型，有的产品在短期或者说中期并不具备大跃升的条件，如果是这种产品类型，高杠杆就会存在一定的风险。 其次是月供能力，考虑这个因素是因节奏慢下来了，即便是选择具备上涨条件的主流盘，还会面临逆势横盘的问题，

　　如果在很长一段时间内受到多方面影响导致横盘或者轻微的下跌，就是考验供房能力的时候，有的人本身持仓是很好的品类，但是一旦出现逆势下跌就会比较在意月供，市场越淡脱手的欲望就越强烈，如果等不到回温选择抛售这个杠杆越高亏损的就会越大，所以这两个条件是叠加的，首先得是正确的产品，其次要计划至少5年以上的月供， 这两种条件同时满足是可以使用高杠杆的。 如果产品类型不具备大跃升的条件，爆发力很弱，又叠加月供存在不确定因素最好是选择保守的方案，月供的问题需要你来做评估，

　　而选筹的楼盘金隅美和园和清上园是不具备大跃升的条件的，参考星球精华栏会员文章16#北京各区楼盘涨势收益分析，也可以理解成相对于老破小是有居住体验优势的，但是从楼盘自身的户型资源与楼盘本身的品质并没有特别强的稀缺性，将来如果区域海拔提高，这两个盘会有不错的流量，但是大跃升的概率很小，结合自己的情况先过渡将来再换也不是什么差的选择，祝顺利！

　　Q:提问:您好！非常感谢您对前两个问题的回答，很有帮助。继续请教以下问题 1、关于我家房子的现状。（1）我家房子是东南向，三个卧室都向阳，客厅是东南向，通风也很好，次顶层，我们卖出报价为1500万，现在有个买家或者说中介，对我家这套房压价到1350万，单价才七万七千多。（2）对方出价这么低主要两个原因，一是因为去年有一个同楼同户型18层的，要投奔海外的孩子着急要钱，所以以1450万元在2023年11月低价卖了，现在的买家都比照着这个价格往下压；二是买家说要把今年的预期降价幅度考虑进来，这种说法合理吗？

　　（3）同小区出售情况：2023年底，同小区南北通透板楼面积跟我家差不多也是170多平的房以单价9万3左右卖出成交，与我家同一塔楼的一套东南西北向150平米的也是近8.9万多的单价卖出成交了，同楼另一楼层（16层）与我家同户型同朝向的房子，2023年3月以总价1650w成交。就想问一下，我家这房被中介压到1350万，中介说能涨点，但也到不了8万，这价格合理吗？应该大致在什么单价成交才合理？ 2、想请你们帮判断一下，如果目前不置换的话，我家这房子是否有成长的空间？另外也想咨询了解一下，我家这个住房资源，它到底在目前北京处于什么样的一个位置水平？卖价跳水幅度这么大，线、如果暂时不置换，等房价回暖，又担心价格继续下滑，会不会到明年置换不出500万现金了

　　A:回答:您好，世纪新景东南或西南户型劣势是不方正，如果说南北向的可以卖到9万3，但这种南北并不是通透的，只是比东南或西南的户型更方正，非南北的正常的价格应该是8万8到9万之间，市场差一点可能是8万7啊，或者8万6成交，这个成交价是处于你着急变现主动让利，如果市场由冷变暖成交价在8万8以上，甚至9万出头是正常的，世纪新景从楼盘属性是高于北洼西里及紫竹花园的，紫竹花园可以卖到8万左右，北洼西里可以卖到9万，连老破小像车道沟南里和10号院也都可以卖到9万左右的价格， 而世纪新景要是8万以下的价格成交属于超级捡漏盘了，

　　好地段的房子有天然的投资属性，即便是房源上有一些瑕疵，比如楼层低啊，户型差啊，临车库出入口啊，这些都不至于要大幅度折价出货，比正常的户型略低一点就可， 其次关于这个盘的长期价值，从置换升级的角度是要脱手去换成更好楼盘的，紫竹桥虽然不是优质资源的聚集地，但也属于海淀的城中心位置了，拿这个盘自身来说将来是有空间的，比如171的南北双卧朝南的户型就属于稀缺户型，将来的价格还会走高，

　　再包括主语家园和中海紫金苑也会走高，如果整个区域的主流盘主流户型被市场再次推高，世纪新景这种东南户型不会维持原价，只是涨幅比着主流盘主流户型会低一些，所以要是有更好的选择，如把面积降下来，去提升楼盘资源地段资源及户型资源满足你500现金需求的同时还升级了房子的综合条件，这个就属于很好的换仓，如果现阶段各个方面都满足不了可以再等一等，建议你参阅星球内精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

　　Q:提问:京总好，关注许久，受益良多，最近有换房需求，前来请教：目前持有一套西城广外老房子，考虑孩子上学希望换至东城，学区无要求在东城即可。卖掉西城加自有资金预计首付500-600，贷款400的线.通勤在东四和金融街，目前主要看了广渠门、崇文门附近小区。如考虑居住3居更能满足需求，但就只能看到相对老的小区，无电梯板楼，如东花市北里；如降到2居，能看一些次新。 投资保值的角度，次新更高，京总能否推荐合适小区、户型；如果选择90年代板楼3居，能否较长期的持有。这两个方向京总如何建议。2.崇文门以北通勤更近，但能看到的商品房好像更少，回迁较多，有无合适区域推荐。回迁房与90年代板楼之间哪个选择更好。3.当前市场环境下，这个贷款比例是否合适，是否需要降低比例。感谢指导！

　　A:回答:您好，1、在城内选筹从效率上品质资源一定是要排在面积前面的，老房子和次新属于两类产品线，核心地段的老房子，只要排出因学位产生高溢价的类型，基本都能起到不错的保值性，即便是由于宏观市场的原因造成的阶段性下跌，有地段资源的加持不会有太大的幅度，但将来如果转向涨市，老房子的爆发性是弱于次新的，也就是涨也涨不了多少，大多数的老房子都是这种行情。反之次新后劲大于老房子，加上户型上的稀缺性，会是第一批反应的，熊市也更抗跌，优先级上能次新当然要次新，如果面积是刚需，比如必须三房以上，应该考虑投与住分开，从效率优先原则是这种策略。

　　2、广渠幸福家园二期110往上的户型，价格略超预算，最终差距太大可以在户型上降级为90平左右的，如88的，华城98的，保利90的，这几个盘的资源不错。3、很保守了，有月供能力，位置楼盘得当可以再高一些，只要不降低生活品质，有持续的月供能力都没问题，占到地段资源与楼盘资源价值已经很好了，但如果再加一个户型资源会更稀缺，建议尽快参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判，03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

　　Q:提问:星主你好，经常刷公众号，觉得京房会非常专业也很中肯，所以想向您请教，目前持有通州金隅花石匠142平四居，犹豫要不要现在低价卖出，下一步置换不想贷款，或者不接受降价继续持有出租吃租金，请赐教，谢谢

　　A:回答:您好，第一、通州的改善市场不会那么快启动，即便是在某一阶段集中放量价格走高，也会是两居和小三居，这是通州的主力户型，第二、金隅花石匠这个楼盘的位置距离通州的财富中心太远了，需要靠外溢支撑，而通州中短期或者说中长期是不会出现外溢现象的，因为核心位置和外溢的价格并没有差多少，只有当核心位置的价格涨到大部分人接受不了，才会传导到外溢板块，这个时候外溢板块就会涨，

　　第三、既然是外溢板块，面积太大会降低金融性与流动性，外溢板块的小户型是最好的，从这三个方面金隅花石匠是需要做置换升级的，现在大盘价格在往下走，等于是降低了进场门槛，去降价抛售自己的房子买大盘，不但占有了价格上的便宜，还占有了地段与楼盘上的资源，看似自己折价了实际不亏，建议尽快参考星球内精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利!

　　据安徽省纪委监委12月15日消息：安徽省人大常委会教育科学文化卫生工委主任叶露中涉嫌严重违纪违法，主动投案，目前正接受安徽省纪委监委纪律审查和监察调查。叶露中 ，1963年5月生，安徽巢湖人。2016年任安徽省民政厅党组书记、厅长。2018年任六安市委副书记、市长。

　　【来源：开封网】城乡一体化示范区警方经过不懈努力，于近日连续破获“拉车门”盗窃案，5名嫌疑人被擒。针对此类案件，警方向广大司机朋友再次发出安全提醒。10月份以来，高速公路服务区发生多起“拉车门”盗窃案，给群众财产安全造成威胁，累计涉案金额10多万元。

　　近日据报道，近年来，老年群体中的HIV感染者和艾滋病患者数量持续上升，浙江、广东等地高龄病例占比均明显增加。据了解，西南某县部分低档暗娼场所收费在20—50元，吸引不少中老年男性光顾，当地上报的老年HIV病例也以男性为主，老年女性感染者多由配偶传染。

　　杭州一男子抢夺珠宝店手镯欲逃离，被路过外卖员柴某某当场按住！杭州警方：陈某秋（26岁）已被刑事传唤

　　12月16日凌晨，杭州市公安局上城分局官方微博通报：12月15日19时许，我区万象汇一珠宝店内发生一起抢夺案，嫌疑人被当场抓获。经查，嫌疑人陈某秋（男，26岁）当晚在事发珠宝店内，以购物为由让服务员取出一手镯，并趁服务员不备，夺走该手镯欲逃离现场，被路过的外卖员柴某某当场控制。

　　本刊记者 宋杰在长三角步入深度融合的今天，区域合作正从“设施联通”迈向“场景共创”。11月12日，江苏昆山在上海发布300多项合作场景，覆盖数字经济、先进制造、低空经济、医疗养老等领域，标志着沪昆合作进入“全域协同、双向赋能”的新阶段。

　　打下第59“虎”！今年首个落马的正部被公诉，原中央委员苟仲文被判死缓

　　这是今年打下的第59“虎”。上周，四“虎”一审获刑， 包括中国中信集团有限公司原党委委员、副总经理徐佐，海关总署原党委委员、副署长孙玉宁，十三届全国人大华侨委员会副主任委员罗保铭，十四届全国政协原常委、民族和宗教委员会原副主任苟仲文，其中罗保铭、苟仲文为原中央委员。

　　在狭窄路口掉头，一直是让他手忙脚乱的操作，但现在他只需轻旋半圈方向盘，车身便稳稳转了过去。12月2日，由蔚来汽车等单位牵头，中国汽车技术研究中心等机构起草的GB17675-2025《汽车转向系 基本要求》新国标正式发布。

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　　当日，在香港进行的2025年世界乒乓球职业大联盟总决赛男单决赛中，日本选手张本智和4比2战胜瑞典选手特鲁斯·莫雷加德，夺得冠军。新华社发（吕小炜摄）12月14日，张本智和在比赛中回球。12月14日，张本智和在比赛后庆祝。12月14日，张本智和在比赛中庆祝得分。